Es gibt sie wieder - Baufinanzierungen in Florida
Der Rekord an vorhandenem Inventar auf dem US-Immobilienmarkt und besonders im eigenen Bestand, hat die US-Banken in den letzten Jahren dazu bewogen, zunächst nur Kauffinanzierungen anzubieten, bevor sie wieder Neubauaktivitäten unterstützen.
Seit dem Frühjahr 2011 ändert sich dies langsam wieder. Vorsichtig bieten die Banken vereinzelt wieder die entsprechenden Programme an, die es endlich auch Europäern wieder ermöglichen, ihr ganz individuelles Traumhaus auf dem eigenen Grundstück zu errichten. Hinsichtlich der Kreditprüfung, Abwicklung und Kreditmodelle gibt es entscheidende Unterschiede zu einer Kauffinanzierung. Die Wichtigsten für Sie im Überblick:
Finanzierungsantrag stets vor Baubeginn
Sie sollten eine Finanzierung stets vor Baubeginn beantragen. Eine Baufinanzierung während oder nach bereits aufgenommenen Bautätigkeiten zu beantragen, ist ein sehr kompliziertes, teures und zeitraubendes Unterfangen.
Grundstück wird als Eigenkapital mit angerechnet
Wenn Sie Ihr Grundstück bereits besitzen, können Sie es als Eigenkapital mit einbringen. D.h. bei einer 70%igen Beleihung des Gesamtinvestitionsvolumens (Neubau + Grundstück) ist dann ggf. nur noch ein kleiner Teil bzw. nichts mehr an Eigenkapital fällig.
Finanzierende Bank prüft Bonität, Solvenz und Referenzen des Bauunternehmers
Die finanzierende US-Bank prüft nicht nur den Kreditnehmer, sondern auch die Baufirma, um das Ausfallrisiko weitestgehend zu minimieren. Dazu muss das Bauunternehmen der Bank u.a. Financial Statements, Referenzen und weitere Unterlagen vorlegen. Wenn Baufirmen mit besagten Banken viel oder regelmäßig zusammenarbeiten, werden sie auf entsprechenden „Approved Builder“-Listen bei den Kreditinstituten geführt. Dies ist auch eine zusätzliche Sicherheit für Sie.
Inspektionen durch die Bank
In den meisten Fällen werden Baufinanzierungen von lokalen Banken vorgenommen. Hauptgrund hierfür sind die Überwachung und Inspektion des Neubaus: In diesem Vertrag sind u.a. auch die verschiedenen Bauphasen und die damit verbundenen Zahlungsmodalitäten schriftlich fixiert. Vor Baubeginn wird eine Anzahlung fällig, damit das Unternehmen mit dem Vorbereiten der Pläne etc. beginnen kann. Während der Bauphase schickt die US-Bank einen Inspektor auf die Baustelle, der sich vom tatsächlichen Baufortschritt überzeugt und die geleisteten Arbeiten mit dem Bauvertrag abgleicht und überprüft. Erst bei erfolgter Bestätigung des Inspektors, dass alle Arbeiten wie im Vertrag vereinbart auch tatsächlich geleistet wurden, gibt die finanzierende Bank grünes Licht für die nächste Auszahlung an die Baufirma. Das ist nicht nur praktisch, sondern auch äußerst wichtig für Sie, wenn Sie nicht ständig vor Ort sein können: Sie haben durch die Inspektionen der US-Bank die Garantie, dass alles wie im Vertrag vereinbart geleistet und nur das bezahlt wird, was auch tatsächlich erledigt wurde.
Eigenkapital wird vor Fremdkapital verwendet
In der Regel gibt es in den USA keine Bereitstellungszinsen. Dadurch sind Ihre Kreditraten an die finanzierende US-Bank während der Bauphase anfangs sehr niedrig und steigen langsam mit Baufortschritt (reine Zinszahlungen, während der Bauphase wird nicht getilgt). Die letzte Zahlung an die Baufirma erfolgt nach finaler Inspektion, zu der auch Sie anwesend sein sollten, um Ihre Florida-Immobilie vor der Übernahme zu besichtigen und mögliche letzte Ausbesserungsarbeiten mit dem Bauunternehmer zu besprechen.
Spricht man von einer klassischen Baufinanzierung, meint man im Amerikanischen ein sog. „Construction/Perm-Loan“. „Perm“ steht hier für „permanent“, d.h. die Baufinanzierung wird bei Baufertigstellung durch ein „Mini“-Closing automatisch von einer Endfinanzierung abgelöst. Mit dem Mini-Closing beginnt die Endfinanzierung, erst ab diesem Zeitpunkt kommen die gleichbleibenden Raten (beinhaltend Zins, Tilgung, Versicherung und Grundsteuer) zum Tragen. Für den Kauf/Neubau eines Modell-Hauses innerhalb einer Wohnanlage (Gated Community) gelten meist andere Voraussetzungen. Hier wird der Neubau vom dort ansässigen Bauunternehmer durchgeführt. Das Eigentum des Hauses wird erst nach erfolgter Baufertigstellung übertragen. Auch dann ist erst das Eigen- bzw., bei einer Finanzierung, das Fremdkapital fällig. Den Bau führt die Baufirma auf eigene Kasse durch. Der Käufer beantragt somit eine klassische Kauffinanzierung.
Wichtig: Bitte halten Sie mit uns Rücksprache darüber, ob in Ihrer Region Floridas und mit Ihrem Bauunternehmer auch eine Baufinanzierung möglich ist, bevor Sie Bauverträge unterschreiben und Pläne anfertigen lassen. In jedem Fall sollte darauf geachtet werden, dass im Bauvertrag die sogenannte "Finance Contingency" (Finanzierungsklausel) eingebaut ist. Sollte eine Finanzierung nicht darstellbar sein, sei es aufgrund geographischer Einschränkungen, Bedenken hinsichtlich der Baufirma, der Bonität oder anderen Gründen, kann diese Klausel zum Rücktritt vom Vertrag und Erstattung bereits geleisteter Anzahlungen berechtigen.
