Noch vor wenigen Jahren haben die US-Banken eine Vielzahl an unterschiedlichen Kreditprogrammen zur Verfügung gestellt. Sie unterschieden sich in der Zinsbindung, Nachweispflicht, Rückzahlungsmodalitäten, Fälligkeiten und anderen Merkmalen.
Mittlerweile gibt es immer noch viele verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten, doch beschränken sich die finanzierenden Banken nun auf die Kernmodelle, die sogenannten „ARMs“. „ARM“ steht für „Adjustable Rate Mortgage“, also ein variabel verzinstes Hypothekendarlehen. Da diese Darlehen ganz anders funktionieren als die variablen Programme, die man aus Europa kennt, hier eine Erläuterung:
Grundsätzlich unterscheidet man den sog. „1 year ARM“, den „3 year ARM“, „5 year ARM“, „7 year ARM“ und den „10 year ARM“. Folgende Merkmale haben alle diese Programme miteinander gemeinsam:
- Sie sehen allesamt eine vertragliche Maximallaufzeit von 30 Jahren vor.
- Sie haben keine Vorfälligkeitsentschädigung, d.h. sind jederzeit partiell oder vollständig rückführbar, ohne dass irgendwelche Strafzinsen anfallen würden.
- Sie sehen eine initiale Zinsbindung für die ersten Jahre vor. Diese beträgt, analog zum Programm-Namen 1 Jahr, 3 Jahre, 5 Jahre, 7 Jahre oder 10 Jahre.
- Auch innerhalb der Zinsbindungsfristen kann jederzeit vorzeitig getilgt werden.
- Nach Ablauf der jeweiligen Frist wird sich der Zins jedes Jahr einmal anpassen können - nach oben oder nach unten, entsprechend der Marktentwicklung.
- Der Zins, der dann für das folgende Jahr zugrunde gelegt wird, unterliegt nicht etwa der Willkür der finanzierenden Bank, sondern setzt sich zusammen aus dem aktuellen Index und der vertraglich fixierten Marge.
- Als Index fungiert üblicherweise der 1 year LIBOR, der öffentlich notiert ist.
- Die Marge ist vertraglich fixiert und liegt - je nach Bank - in der Regel zwischen 2,75% und 3,5%. Die Marge bleibt für die gesamte Laufzeit gleich hoch.
Nehmen wir als Beispiel den „5 year ARM“: Hier können sich nach fünf Jahren das erste Mal die Zinsen anpassen. Damit der Kreditnehmer bei einer entsprechenden Marktentwicklung vor einem überraschenden Zinsanstieg geschützt ist, sieht ein ARM eine Deckelung des Zinssatzes, sogenannte „Caps“ vor, z.B. einen sogenannten „2/5er Cap“. Anhand dieses Caps kann sich der Zins zu seiner ersten Anpassung nach fünf Jahren maximal 2% nach oben ODER nach unten angleichen – in Abhängigkeit der Marktentwicklung (des Indizes).Über die verbleibende Restlaufzeit von 25 Jahren kann er sich jedes Jahr einmal anpassen. Als „Floor“, also als Untergrenze, dient meist die vertraglich fixierte Marge (siehe oben).
Für die Obergrenze kommt dann der zweite Cap zum Tragen, also die 5%. Der Zins kann also über die verbleibende Restlaufzeit maximal 5% insgesamt ansteigen. Wichtig: Sie können jederzeit tilgen, ohne dass Strafzinsen anfallen. Das heißt, Sie können zum Beispiel jeden Monat eine höhere Zahlung leisten, als es die Annuität vorsieht, oder durch Einmalzahlungen erbringen, wann immer es Ihre Liquidität zulässt. Der entsprechende Betrag amortisiert sich sofort. Der Zinsanteil innerhalb der monatlichen Annuität fällt, der Tilgungsanteil steigt, die Laufzeit verkürzt sich. Aber: Die Annuität wird erst neu berechnet, wenn sich der Zins das nächste Mal anpasst. Zum Beispiel nach der anfänglichen Zinsbindung von 5 Jahren und danach alle 12 Monate.
Es gibt noch weitere Kreditprogramme, die allerdings vor allen Dingen geographisch nur eingeschränkt verfügbar sind, beispielsweise der 30jährige Festzins. Diesen haben die meisten Banken aus dem Programm genommen, da ohnehin die ARMs, also die variablen Programme, präferiert werden. Und die Praxis zeigt: Europäische Investoren nehmen den US-Kredit ohnehin nicht mehr als 5-7 oder maximal 10 Jahre in Anspruch, sondern verkaufen die Häuser innerhalb dieses Zeitraums meist wieder und erwerben das nächste Objekt. Auch bei einem 30jährigen Festzins kann man jederzeit ohne Strafzinsen tilgen. Jedoch bleibt die monatliche Rate bis zum letzten getilgten Cent stets gleich hoch. Ein weiterer Vorteil, der also für das variable Modell spricht.
