Os modelos de crédito dos bancos norte-americanos para os estrangeiros

Há alguns anos, os bancos norte-americanos ainda ofereciam uma série de diferentes programas de empréstimo. Eles diferem em taxas fixas de juros, a prova da responsabilidade, as modalidades de reembolso, prazos e outras funcionalidades.

Hoje em dia ainda há uma série de diferentes opções de financiamento, mas os bancos financiadores agora limitam-se apenas aos modelos básicos, os "ARMs". "ARM" , significam, empréstimo de taxa ajustável, ou seja, um empréstimo de hipoteca de taxa variável. Dado que estes empréstimos possivelmente funcionam de forma muito diferente do que os programas de variáveis que você pode conhecer a partir de seu país de origem, aqui está uma explicação:

Em geral: hipotecas de taxa ajustável pode ser corrigida por um período de 1, 3, 5, 7 ou 10 anos. Todos esses programas têm as seguintes características em comum:

• Todas têm a intenção de ter uma cláusula contratual máxima de 30 anos.
• Na maioria dos casos, você não tem uma multa de pagamento adiantado, isso significa que eles são parcialmente ou totalmente reembolsáveis sem qualquer tipo de juros de mora por vencimento.
• Eles têm uma taxa de juros inicial estabelecida para os primeiros anos. Isso depende dos programas escolhidos por 1 ano, 3 anos, 5 anos, 7 anos ou 10 anos.
• Também dentro do período de juros a pessoa tem a opção de reembolso antecipado em qualquer ponto.
• Após o final de cada período, a taxa de juros pode ajustar uma vez por ano - para cima ou para baixo, dependendo do desenvolvimento do mercado.
• A taxa de juros, que é então estabelecida para o ano seguinte, não está sujeita aos caprichos do banco de financiamento, mas é feita a partir do índice atual e aos contratos de margem fixa.
• A um ano LIBOR, que é registrado publicamente, geralmente atua como um índice.
• A margem é fixada por contrato e é - de acordo com o banco - geralmente entre 2,75% e 3,5%. A margem permanece no mesmo nível durante todo o período

Tome, por exemplo, "cinco anos ARM": Aqui a taxa de juros pode ajustar pela primeira vez depois de 5 anos. Para que o mutuário possa ser protegido de um surpreendente aumento no interesse de um desenvolvimento de mercado correspondente, a ARM fornece um limite para a taxa de juros, chamados de "Caps"(limite), por exemplo, o empréstimo poderia ter um Cap de 2/5. Usando este limite, a taxa de juros pode ser ajustada por um máximo de 2% para cima ou para baixo depois de cinco anos - dependendo do desenvolvimento do mercado (os índices). Ao longo do prazo remanescente de 25 anos, isso pode ser ajustado uma vez por ano. A margem fixa do contrato (ver acima) serve como um "piso" ou como um limite inferior. Para o limite superior do segundo Cap entra em efeito, é de 5%.

O interesse portanto poderá somente aumentar no máximo de  5% sobre a total taxa inicial durante o período remanescente. Importante: Você pode pagar a qualquer momento, sem incorrer juros de mora. Isso significa que você pode fazer um aumento de pagamento a cada mês, por exemplo, se houver a previsão de um aumento da série de pagamentos, ou um único pagamento, sempre que sua liquidez permite. O saldo do empréstimo correspondente reamortiza imediatamente. A parcela de juros de pagamento mensal diminui, a parte principal aumenta, a duração reduz em tempo. Mas: a anuidade só será calculada na próxima vez que os ajustes das taxas de juro acontecerem. Por exemplo, após a taxa fixa inicial de cinco anos e, posteriormente, a cada 12 meses.

Existem outros programas de empréstimo, que são geograficamente restritas no entanto, por exemplo, a taxa de juros fixa de 30 anos. A maioria dos bancos tiraram fora do programa uma vez que as ARMs, os programas de taxa variáveis, são os preferidos. Na prática, ele mostra: Os investidores estrangeiros não costumam tomar o empréstimo dos Estados Unidos para mais de 7/5 ou um máximo de 10 anos e normalmente costumam vender as casas dentro deste prazo e comprar um imóvel novo. Mesmo com uma taxa de juros fixa de 30 anos você sempre pode pagar em qualquer momento, sem juros de mora. No entanto, a taxa mensal permanece a mesmo até o último centavo ser reembolsado. Outra vantagem a favor do modelo variável.