Wie viel Traumhaus kann ich mir mit einer Finanzierung in Florida leisten?
Oftmals mehr, als Sie vielleicht denken. In manchen Fällen vielleicht aber auch nicht ganz so viel, wie gewünscht… Unabhängig davon, ob es ein lang gehegter Wunsch oder eher eine spontane Entscheidung ist – bei der Suche nach einem Ferienhaus in Florida sollten Sie wissen, innerhalb welcher Preis klasse Sie sich sicher bewegen können. Schließlich soll das Haus in erster Linie ein sinnvolles Investment sein und auch Spaß machen, statt finanziellen Stress zu bescheren.
Am besten klären Sie dies bereits im Vorfeld durch ein sog. „Pre-Approval“ ab. Dieses Formschreiben bestätigt Ihnen, für welchen Kaufpreis und welche Kredithöhe Sie sich bei einer Finanzierung in Florida maximal qualifizieren können. Ausschlaggebend sind hierfür zwei Faktoren: Eigenkapital und Einkünfte.
Eigenkapital
Aus Sicht der US-Banken zählt hierzu nicht nur das Geld, das liquide auf Ihren Konten liegt. Sondern auch Mittel aus unterschiedlichen Quellen, wie zum Beispiel: aus Verkäufen (Haus, Oldtimer etc.), Bonuszahlungen von Arbeitgebern, Krediten europäischer Banken, Auflösung von Sparverträgen oder Wertpapierdepots, Beleihung oder vorzeitige Auflösung von Lebensversicherungen und Vieles mehr.
Wichtig ist nur: Für einen Kredit in Florida muss die Herkunft des Eigenkapitals nachgewiesen werden. Und dies über einen Zeitraum von 60 Tagen. Wenn die Gelder also auf Ihrem Konto liegen, wird die US-Bank in jedem Fall 60 Tage Kontoauszüge sehen wollen. Das kann schon ausreichen. Nur, wenn das Geld sehr kurzfristig, d.h. erst innerhalb dieser letzten 60 Tage eingezahlt oder überwiesen wurde, wäre (analog zur Herkunft) vorzulegen: z.B. Verkaufvertrag, deutscher Kreditvertrag, Bestätigung über Bonuszahlung etc. – was immer bei Ihren Geldern als Herkunft dient und nachweisbar ist.
Doch von welchen Beträgen sprechen wir hier, wie viel Eigenkapital ist erforderlich? Die US-Banken geben bei einer Ausländerfinanzierung in Florida derzeit in der Regel bis zu 70% Beleihung. Sie müssen also mit mindestens 30% Eigenkapital zuzüglich Kapitalbeschaffungskosten („Closing-Kosten“), Reserven (Versicherung und Grundsteuer) und Rücklagen (6-12 Monatsraten) kalkulieren. Die Summe ist das nachzuweisende Eigenkapital. Wie hoch sich dieses beläuft, legen wir Ihnen in einer Kalkulation schriftlich gerne schon vorab dar. Für eine gute Vorbereitung sollten Sies ich diese Kalkulationen immer anfertigen lassen. Diese zeigt Ihnen nicht nur das gesamte zu erbringende Eigenkapital auf, sondern auch die Kosten für die Hypothek in Florida sowie die zu erwartenden monatlichen Belastungen. Damit wissen Sie stets im Vorfeld genau, was auf Sie zukommt und können finanziell besser planen.
Einkünfte
Hierzu zählen Einkünfte aus selbständiger und nicht selbständiger Tätigkeit, aus Vermietung und Verpachtung etc. Auch hier gilt: Alles, was nachweisbar ist. Etwaige Mieteinkünfte aus dem US-Ferienhaus wird die US-Bank nicht berücksichtigen, selbst bei bereits vorliegenden Mietverträgen. Ausschlaggebend ist allein der IST-Wert bei Angestellten bzw. der Durchschnitt der vergangenen zwei Jahre und des laufenden Jahres bei Selbständigen. Als Angestellter werden Sie also den aktuellsten Gehaltsnachweis des laufenden Jahres so wie die Gehaltsnachweise aus Dezember der beiden vorigen Jahre vorlegen müssen.
Sollten Sie den Arbeitgeber innerhalb dieses Zeitraumes gewechselt haben, ist dies kein Hinderungsgrund, solange es keine längeren Lücken in der Beschäftigung gab und nun ein festes Beschäftigungsverhältnis besteht. Bei Selbständigen wollen die US-Banken mindestens zwei Jahre bestehende Selbständigkeit sehen. Das heißt, auch wenn sich die Zahlen Ihrer neuen Firma sehr gut darstellen – die US-Banken wollen sehen, dass das Unternehmen seit mindestens zwei Jahren existiert. Wenn Sie selbständig sind, würde Ihr Steuerberater in einem kurzen, formlosen Schreiben die Einkünfte der beiden Vorjahre und des ungefähren bisherigen Jahreseinkommens des laufenden Jahres in einem Dreizeiler bestätigen müssen. Die Musterschreiben mit optionalen Texten stellen wir selbstverständlich gerne.
Und wie viel genau muss ich nun verdienen, um mir ein Haus in Florida leisten zu können?
Hier kommen Ihre bestehenden und neuen Verbindlichkeiten ins Spiel. Allgemein kann man sagen, dass für einen Kredit in Florida Ihre Ausgaben für das neue Haus im Sunshine State zusammen mit möglichen laufenden Verbindlichkeiten in Europa nicht mehr als 35% der Bruttoeinkünfte betragen sollten. Es gibt US-Banken, die auch bis 45% gehen. Doch dies muss individuell vereinbart werden. Mit in diese Rechnung würde auch einbezogen, wenn beispielsweise ein Kredit in Deutschland aufgenommen wurde, um das Eigenkapital zu bestreiten.
Zusammenfassend kann man also sagen:
- Eigenkapital = mindestens 30% zzgl. Closing-Kosten + Reserven + Rücklagen
- Kreditraten USA + Miet-/Kreditausgaben Europa < 35% der Bruttoeinkünfte (Gewinn, Gehalt, Mieteinnahmen etc.)
Das "Pre-Approval" und die Kalkulationen stellen wir Ihnen gerne schon im Zuge der Vorbereitung aus - selbstverständlich kostenfrei.
