Die Ampel steht auf Grün. Investoren, die den US-Markt in den letzten Wochen, Monaten und Jahren beobachtet haben, erkennen jetzt: Ihre Zeit ist gekommen. Die Entwicklung der US-Immobilienpreise, der Zinsen und des USD-Kurses weist in eine klare Richtung – wenn investieren, dann jetzt!
Damit Sie von Anfang an alles richtig machen und die Zeit und Informationen optimal für sich nutzen können, haben wir Ihnen den „Finanzierungs-Fahrplan“ erstellt:
Was kann ich noch finanzieren?
Informieren Sie sich zuallererst, ob das Projekt, das Sie finanzieren wollen, überhaupt finanzierbar ist. Kredite für Grundstücke in Florida sind beispielsweise derzeit nicht für ausländische Kreditnehmer verfügbar. Wir Consultants arbeiten stets mit einer Vielzahl an Banken zusammen und haben somit einen besseren Überblick und mehr Vergleichs- bzw. Finanzierungsmöglichkeiten als eine einzelne US-Bank.
Was kann ich mir in Florida überhaupt leisten?
Zu Ihrer eigenen Information und auch als Nachweis für den Verkäufer benötigen Sie vorab ein sog. „Pre-Approval“. Dies ist ein Formschreiben und qualifiziert Sie anhand einiger Angaben (Einkünfte, Ausgaben, verfügbares Eigenkapital) für einen bestimmten Kaufpreis und Kreditbetrag. Hierfür müssen Sie noch keinerlei Nachweise erbringen.
Was kostet mich ein Kredit in Florida?
Im ersten Gespräch mit uns erhalten Sie eine unverbindliche Kostenaufstellung. Hierin sind alle Kosten aufgelistet, die in Verbindung mit der Finanzierung und dem Kauf der Florida-Immobilie anfallen (gesamte Kapitalbeschaffungskosten, erforderliches Eigenkapital, monatliche Belastungen).
Sie entscheiden sich zu einem Kreditantrag.
Hierfür müssen Sie nicht in Florida sein, es geht auch ganz bequem per e-Mail, Fax oder Post. Dem geht unbedingt ein Kaufvertrag voraus, denn in Florida ist jeder Finanzierung objektgebunden. Wer finanzieren will, sollte unbedingt auf die Finanzierungsklausel im Vertrag achten, die sog. „Finance Contingency“. Diese besagt, dass die Finanzierung ein substantieller Bestandteil des Kaufvertrages ist und bei nicht erfolgter Kreditzusage der Käufer vom Vertrag zurücktreten und seine Anzahlung zurückfordern kann – ein wichtiges Sicherheitstürchen für Sie, um sich und Ihr Geld zu schützen.
Ihre Akte wird bei der Bank erst eingereicht, wenn alle Unterlagen komplett sind. Erst dann beginnt die Prüfung Ihrer Bonität und der betreffenden Immobilie. Im Zuge der Kreditprüfung bestellt die kreditgebende US-Bank den Wertgutachter für das Haus. Die Schätzung geschieht mittels eines Vergleichs der betreffenden Immobilie mit drei bis sechs anderen, in Lage und Bauweise vergleichbaren, Objekten. Diese Vergleichsobjekte müssen im Umkreis von einer Meile stehen und innerhalb der letzten Wochen bzw. Monate verkauft worden sein.
Für die finale Beleihung legt die US-Bank stets den niedrigeren von zwei Werten zugrunde: Kaufpreis oder Schätzpreis. Idealerweise stimmen diese beiden Werte überein.
Wenn alle Konditionen geklärt sind, schreibt die US-Bank das sog. „Commitment“ aus. Dies ist die definitive Kreditzusage. Um keine unnötigen Kosten zu kreieren, werden die restlichen Dienstleistungen, die in Verbindung mit Ihrer Finanzierung anfallen, erst jetzt geordert. Dazu zählt auch die Versicherung, die Ihr Haus gegen Hurrikan, Brand und andere Unfälle versichert.
Wenn alles steht, sollten Sie Ihr Eigenkapital auf Ihr US-Konto oder gleich auf das Treuhandkonto der Title Company senden. Das sog. „Cash-to-Close“ setzt sich zusammen aus dem Eigenkapitalanteil, Kapitalbeschaffungskosten und Reserven sowie meistens noch sechs Monatsraten Rücklage.
Wurden alle Bedingungen erfüllt, sendet die US-Bank die Closing-Unterlagen an die Title Insurance oder den Anwalt. Diese vollzieht das Zug-um-Zug-Geschäft und hat somit treuhänderische und notarielle Funktionen inne. Beim Closing, dem eigentlichen Abschluss, zahlt die Title-Company oder der US-Anwalt den Kaufpreis an den Verkäufer aus und trägt Sie als neuen Eigentümer sowie auch die Florida-Hypothek ein. Die meisten Kunden sind zum Closing nicht einmal in den USA, sondern erhalten die Unterlagen per e-Mail, drucken diese aus und lassen ihre Unterschrift beim Notar oder dem US-Konsulat beglaubigen und senden die Dokumente dann per Kurier in die USA zurück.
