Noch vor wenigen Jahren waren bei US-Finanzierungen die exotischsten Kreditprogramme und Rückführungsmöglichkeiten verfügbar. Eine Form hat sich durchgesetzt und gilt als Grundlage für annähernd alle US-Kredite: Die Annuität, bestehend aus Zins- und Tilgung, wie wir Sie auch bei uns von regulären Annuitätendarlehen kennen.
Wer plant, sich wie zahlreiche andere europäische Investoren ein Ferienhaus oder ein Investmentobjekt in Florida zuzulegen, sollte im Vorfeld wissen, mit welchen Ausgaben zu rechnen ist.
"PITI"
Dies steht für „Principal“, „Interest“, „Tax“ und „Insurance“, also Zins, Tilgung, Versicherung und Grundsteuer. Das sind – von wenigen Ausnahmen einmal abgesehen – die vier Posten, die ein ausländischer Kreditnehmer jeden Monat einrechnen muss.
Monatliche Mindestbelastung
Zins und Tilgung sind selbsterklärend. Die meisten US-Finanzierungen sehen eine vertragliche (Maximal-) Laufzeit von 30 Jahren vor. Über diesen Zeitraum streckt sich auch die Amortisation, d.h. bei regelmäßiger Zahlung der festgelegten Raten wäre der Kredit nach 30 Jahren vollständig getilgt. Die Praxis zeigt, dass diese Kredite nach wenigen Jahren (Durchschnitt liegt bei 5-7 Jahren) wieder zurückgeführt sind. Der Vorteil dieser langen Laufzeit: Die monatlichen Mindestraten sind sehr niedrig. Stattdessen bestimmt der Kreditnehmer, ob und wann er aufgrund eines guten Wechselkurses, guter Mieteinnahmen oder aus anderen Gründen zusätzlich tilgt – das bedeutet maximale Flexibilität. Die erste Rate bei den Annuitätendarlehen beläuft sich auf den Zins zuzüglich einem anfänglichen Tilgungsanteil von gut einem Prozent. Mit jedem weiteren Monat verringert sich der Zinsanteil und steigt der Tilgungsanteil innerhalb der monatlichen Rate an.
"ARMs", Anpassung der monatlichen Raten
Da weit über 95% der europäischen Kreditnehmer einen sog. „ARM“ (variabel verzinstes Hypothekendarlehen) in Anspruch nehmen, stellt sich die Frage, inwieweit sich der variable Zins auch auf die monatliche Rate auswirkt. Die ARMs sehen alle eine initiale Zinsbindung von meist drei, fünf oder auch sieben Jahren vor. D.h. die Annuität bleibt innerhalb dieses Zeitraums in unveränderter Höhe bestehen (bei monatlicher Verschiebung des Zins-/Tilgungsverhältnisses, s.o.). Nach dieser ersten Zinsbindungsfrist kann sich nicht nur der Zins (nach oben oder auch nach unten, je nach Marktentwicklung und innerhalb eines vorab vertraglich fixierten Rahmens), sondern auch die Rate anpassen.
Anpassung nach oben
Die Annuität kann steigen, wenn der Zins sich nach oben hin angepasst hat. Selbstverständlich besteht zum Schutz des Kreditnehmers eine vertraglich fixierte Deckelung.
Anpassung nach unten
Die Annuität kann fallen, wenn sich entweder der Zins nach unten angepasst hat, oder auch wenn eine vorzeitige Tilgung vorgenommen wurde. Denn, sehr wichtig, die amerikanischen Finanzierungen sehen vor, dass jede Finanzierung partiell oder vollständig getilgt werden darf, ohne dass Strafzinsen anfallen. Nach der initialen Zinsbindung können Zins und auch monatliche Rate alle 12 Monate neu angepasst werden. D.h. bei gleichbleibendem Zins und vorzeitigen Tilgungen sinken sukzessive auch die monatlichen Raten.
Festzinsen
Bei Hypotheken mit fester Verzinsung bleibt die Annuität stets in gleicher Höhe – bis zum letzten getilgten Cent. Zwar kann man auch hier partiell oder vollständig tilgen, ohne Strafzinsen zahlen zu müssen. Doch hier verschiebt sich der Zins-/Tilgungsanteil und die Laufzeit verkürzt sich analog.
Versicherung und Grundsteuer
Fast ausnahmslos ziehen die US-Banken neben Zins und Tilgung jeden Monat auch anteilig Versicherung und Grundsteuer von den Kreditnehmern ein. Hierfür wird ein Treuhandkonto eröffnet und ein Zwölftel der jährlichen Versicherungsbeiträge sowie ein Zwölftel der jährlichen Grundsteuerkosten zusätzlich zur Kreditrate abgebucht und angespart (der Kreditnehmer kann die Versicherungsagentur natürlich unabhängig davon frei wählen). Jedes Jahr bei Fälligkeit, zahlt die finanzierende Bank von diesem Treuhandkonto die neue Versicherungspolice für die kommenden 12 Monate und die Grundsteuern (im November) des jeweils endenden Jahres. Diese Posten müssen vom Kreditnehmer dann nicht mehr gesondert gezahlt werden.
Baufinanzierungen
Hier gibt es einen großen Unterschied, die monatlichen Raten betreffend. Ab Baufertigstellung gelten die „PITI“-Zahlungen eines „ARMs“, also Zins + Tilgung + Versicherung + Grundsteuer. Während der Bauphase sind die Raten unregelmäßig. Zwei wichtige Vorteile: Es gibt in den USA weder Vorfälligkeitsentschädigung noch Bereitstellungszinsen für Baufinanzierungen. In einem Bauvertrag sind die Ratenzahlungen an die Baufirma pro Bauabschnitt festgehalten. Die finanzierende Bank berechnet dem Kreditnehmer während der Bauphase lediglich die Zinsen für den jeweils ausgezahlten Betrag – nicht mehr. Also keine Zinsen über den Gesamtkreditbetrag und auch keine Tilgung. D.h. die Raten beginnen sehr niedrig und steigen langsam pro Bauabschnitt, die volle Belastung greift erst nach erfolgter Baufertigstellung.
Gewerbliche Finanzierungen
Hier gelten meistens sog. „Balloons“. Das heißt eine kürzere Laufzeit, wie zum Beispiel drei, fünf oder zehn Jahre und eine Amortisation über 20 oder 25 Jahre gerechnet. Das bedeutet, dass der Kredit mit einer regelmäßigen und gleichbleibenden Annuität bedient wird und nach 36, 60 oder 120 Monaten gesamtfällig ist.
