Há apenas alguns anos, os bancos dos EUA ofereciam uma variedade de programas de empréstimos diferentes. Eles diferem em termos de taxas de juros fixas, requisitos de comprovação, modalidades de reembolso, datas de vencimento e outras características.
Existem ainda muitas opções de financiamento diferentes, mas os bancos financiadores estão agora limitados aos modelos principais, os chamados “ARMs”. “ARM” significa “Hipoteca de Taxa Ajustável”, ou seja, um empréstimo hipotecário com juros variáveis. Dado que estes empréstimos funcionam de forma completamente diferente dos programas variáveis conhecidos na fora dos EUA, aqui está uma explicação:
É feita uma distinção básica entre o chamado “ARM de 1 ano”, o “ARM de 3 anos”, “ARM de 5 anos”, “ARM de 7 anos” e o “ARM de 10 anos”. Todos esses programas têm os seguintes recursos em comum:
- Todos preveem um prazo contratual máximo de 30 anos.
- Não têm qualquer penalização de reembolso antecipado, ou seja, podem ser reembolsados parcial ou totalmente a qualquer momento sem incorrer em quaisquer juros de mora.
- Eles prevêem uma taxa de juros fixa inicial para os primeiros anos. Isto é, análogo ao nome do programa, 1 ano, 3 anos, 5 anos, 7 anos ou 10 anos.
- Você pode reembolsar antecipadamente a qualquer momento, mesmo dentro dos períodos de restrição da taxa de juros.
- Decorrido o respetivo período, a taxa de juro poderá ser ajustada uma vez por ano - para cima ou para baixo, dependendo da evolução do mercado.
- A taxa de juros que servirá de base para o ano seguinte não fica a critério do banco financiador, mas é composta pelo indexante vigente e pela margem contratualmente fixada.
- A LIBOR de 1 ano, listada publicamente, geralmente atua como um índice.
- A margem é fixada contratualmente e - dependendo do banco - costuma ficar entre 2,75% e 3,5%. A margem permanece a mesma durante todo o prazo.
Tome, por exemplo, “cinco anos ARM”: Aqui a taxa de juros pode ajustar pela primeira vez depois de 5 anos. Para que o mutuário possa ser protegido de um surpreendente aumento no interesse de um desenvolvimento de mercado correspondente, a ARM fornece um limite para a taxa de juros, chamados de “Caps”(limite), por exemplo, o empréstimo poderia ter um Cap de 2/5. Usando este limite, a taxa de juros pode ser ajustada por um máximo de 2% para cima ou para baixo depois de cinco anos – dependendo do desenvolvimento do mercado (os índices). Ao longo do prazo remanescente de 25 anos, isso pode ser ajustado uma vez por ano. A margem fixa do contrato (ver acima) serve como um “piso” ou como um limite inferior.
Os juros portanto poderá somente aumentar no máximo de 5% sobre a total taxa inicial durante o período remanescente. Importante: Você pode pagar a qualquer momento, sem incorrer juros de mora. Isso significa que você pode fazer um aumento de pagamento a cada mês, por exemplo, se houver a previsão de um aumento da série de pagamentos, ou um único pagamento, sempre que sua liquidez permite. O saldo do empréstimo correspondente reamortiza imediatamente. A parcela de juros de pagamento mensal diminui, a parte principal aumenta, a duração reduz em tempo. Mas: a anuidade só será calculada na próxima vez que os ajustes das taxas de juro acontecerem. Por exemplo, após a taxa fixa inicial de cinco anos e, posteriormente, a cada 12 meses.
