Há alguns anos, os mais exóticos programas de empréstimo e instalações de reciclagem eram disponíveis nas finanças dos Estados Unidos. Uma forma tornou-se estabelecida e é a base para quase todos os empréstimos nos EUA: a anuidade, que consiste em juros e reembolso, como sabemos dos empréstimos de anuidade regulares.
Qualquer um planejando, assim como muitos investidores europeus buscam uma casa de férias ou uma propriedade de investimento na Florida, deve saber com antecedência quais as despesas deverão ser esperadas.
"PITI"
Isso significa “Principal”, “juros”, “Imposto” e “Seguros”, ou seja, taxa de juros, amortização, seguros e impostos sobre a propriedade. Estes são – com poucas exceções – os quatro itens que têm de ser pagos à cada mês, pelos mutuários estrangeiros.
Capacidade mínima mensal
Os juros e o principal são auto-explicativos. A maioria dos fundos nos EUA vêm um contrato (máximo) antes do vencimento de 30 anos. Durante este período se estende a amortização, ou seja, com o pagamento regular das taxas fixas de crédito depois de 30 anos seriam integralmente reembolsado. A prática mostra que estes empréstimos depois de alguns anos (média é de 5-7 anos) são novamente retornados. A vantagem deste longo prazo: As taxas mínimas mensais são muito baixas. Em vez disso, o mutuário determina se e quando ele fará pagamentos a uma boa taxa de câmbio, boa renda ou por outras razões – isso significa o máximo de flexibilidade. A primeira parcela da anuidade equivale à taxa de juros, mais uma porção de reembolso inicial de uma boa porcentagem. Para cada mês, a parcela de juros diminui e aumenta o montante do reembolso no prazo da taxa mensal.
"ARMs", o ajuste das taxas mensais
Uma vez que mais de 95% dos tomadores de empréstimos europeus chamado um. “ARM” tomam (empréstimos hipotecários de taxa variável) alegam, que a questão de até que ponto a taxa de juros variável afeta o pagamento mensal. Os ARMs proporcionam uma mensalidade fixa normalmente por todos os três, cinco ou sete anos que a anuidade permanece dentro deste período dentro de um mesmo nível (com mudança mensal de taxa de juros / reembolso, veja acima). Após este período inicial de taxa fixa, não só a taxa de juros pode (subir ou baixar, dependendo da evolução do mercado e avançar dentro de um quadro fixado no contrato) adaptar, mas também a taxa.
Ajuste subindo
A anuidade pode aumentar quando a taxa de juros for ajustada para cima. É claro que para proteger o mutuário existe um limite fixo contratualmente.
Ajuste para baixo
A anuidade pode cair no caso dos juros diminuirem, ou mesmo se o resgate antecipado for feito. Afinal, muito importante para o financiamento americano devem prever que o financiamento pode ser pago parcialmente ou totalmente reembolsado sem juros de mora incorridos. Depois a taxa fixa inicial e pagamento mensal a cada 12 meses pode ser reajustado. Com o juros constante e antecipações podem diminuir gradualmente, as parcelas mensais.
Juros fixos
Com hipoteca com uma anuidade de taxa fixa permanece sempre no mesmo nível – até o último centavo extinto. Embora se possa pagar parcialmente ou completamente esteve aqui sem ter que pagar juros de mora. Mas aqui o interesse / reembolso e as mudanças de duração reduzida de forma semelhante.
Seguro e Imposto sobre a propriedade
Quase sem exceção, considere que os bancos norte-americanos incluem juros e principal na prestação de cada mês e pro rata de seguros e impostos sobre a propriedade pelos mutuários. Para o efeito, uma conta de custódia é aberta e, adicionalmente, cobrada e feita uma reserva de um doze avos dos prêmios de seguros anuais, bem como um doze avos do custo de imposto sobre a propriedade anual de taxa de crédito (o mutuário, a agência de seguros, é claro, nenhuma questão de livre escolha). Todos os anos, quando devido, o banco de financiamento paga a partir desta conta reserva a nova apólice de seguro para os próximos 12 meses e os impostos sobre a propriedade (em Novembro) de cada ano que termina. Esses itens já não terão de ser pagos separadamente pelo mutuário.
Financiamento de construção
Há uma grande diferença aqui quando se trata de taxas mensais. Uma vez concluída a construção, aplicam-se os pagamentos “PITI” de um “ARM”, ou seja, juros + capital + seguro + imposto predial. As taxas são irregulares durante a construção. Duas vantagens importantes: Não há penalidades por reembolso antecipado ou taxas de juros de compromisso para financiamento de construção nos EUA. Um contrato de construção especifica o parcelamento à construtora para cada fase de construção. Durante a fase de construção, o banco financiador cobra apenas juros do mutuário sobre o valor pago – nada mais. Portanto, não há juros sobre o valor total do empréstimo e também não há reembolso. Isto significa que as taxas começam muito baixas e aumentam lentamente por fase de construção; o encargo total só entra em vigor após a conclusão da construção;
Financiamento comercial
Aqui são mais conhecidos. “Balões”. Isso é esperado em prazos mais curtos, como três, cinco ou dez anos e uma amortização com mais de 20 ou 25 anos. Isso significa que o empréstimo com uma anuidade regular e constante, deve ser notificado e feito o pagamento total depois de 36, 60 ou 120 meses.
