Hace unos años, los bancos estadounidenses todavía ofrecían una serie de diferentes programas de préstamos. Se diferencian en tipos fijos de interés, los indicios de responsabilidad, modalidades de reembolso, términos y otras características.
Hoy en día todavía hay un número de diferentes opciones de financiación, pero los bancos financiadores ahora limitan únicamente a los modelos básicos, los «ARMs». » ARM «, significa, préstamo de tasa ajustable, o un préstamo hipotecario a tipo variable. Dado que estos préstamos posiblemente funcionan de manera muy diferente que los programas variables que tal vez conozcas de tu país, aquí hay una explicación:
En general: Hipoteca de tasa ajustable se puede corregir en un período de 1, 3, 5, 7 o 10 años. Todos estos programas tienen las siguientes características en común:
- Todos están destinados a tener un plazo máximo de contrato de 30 años.
- En la mayoría de los casos, usted no tiene una multa por pago anticipado, significa que están parcial o totalmente reembolsable sin ningún tipo de incumplimiento por intereses de demora.
- Tienen una tasa de interés inicial establecido para los primeros años. Eso depende de los programas elegidos por 1 año, 3 años, 5 años, 7 años y 10 años.
- Puede pagar anticipadamente en cualquier momento, incluso dentro de los períodos de fijación de tipos de interés.
- Una vez transcurrido el plazo respectivo, el tipo de interés podrá ajustarse una vez al año, hacia arriba o hacia abajo, dependiendo de la evolución del mercado.
- El tipo de interés que luego se utiliza como base para el año siguiente no está sujeto a la discreción del banco financiador, sino que se compone del índice actual y del margen fijado contractualmente.
- El LIBOR a 1 año, que cotiza en bolsa, suele actuar como índice.
- El margen se fija contractualmente y, según el banco, suele oscilar entre el 2,75% y el 3,5%. El margen sigue siendo el mismo durante todo el plazo.
Tomemos, por ejemplo, un «ARM de 5 años: En este caso, la tasa de interés puede ajustarse la primera vez después de 5 años. Para que el prestatario puede ser protegido de un sorprendente aumento en el interés de un desarrollo de mercado correspondiente, ARM ofrece un límite a la tasa de interés, llamado «Caps» ( límite ), por ejemplo, el préstamo podría tener un Cap 2 / 5 . El uso de este límite, la tasa de interés puede ajustarse en un máximo del 2% hacia arriba o hacia abajo después de cinco años – en función de la evolución del mercado (índices ). Durante el período restante de 25 años, se puede ajustar una vez al año. El contrato de margen fijo ( véase más arriba ) sirve como un «piso » o como un límite inferior.
Para el límite superior de la segunda tapa entra en efecto que es el 5%. El interés por lo tanto sólo puede elevarse a un máximo de 5% respecto a la tasa inicial todos juntos durante el plazo restante. Importante: Usted puede pagar en cualquier momento sin incurrir en ningún tipo de interés de demora. Esto significa que usted puede hacer un mayor pago cada mes, por ejemplo, ya que prevé un aumento de la serie de pagos, o un solo pago cada vez que su liquidez permite. El saldo del préstamo correspondiente reamortizes inmediatamente. La parte de interés de las disminuciones de pago mensual, la parte principal aumenta, reduce la duración en el tiempo. Pero: La anualidad sólo se calculará la próxima vez que se ajusta la tasa de interés. Por ejemplo después de que el tipo de interés fijo inicial de 5 años y, posteriormente, cada 12 meses.
