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在美国佛罗里达州/总融资信息

支付美国融资的月供

仅几年前,美国信贷市场有数个新的信贷项目和还款选择。一种形式流行并被认为是几乎所有美国贷款的基础:年金,它包括利息及偿还本金,对此我们从一般的年金贷款上已经熟悉了。

那些打算像其他许多欧洲投资者那样购买度假房或投资物业的人,应该提前了解典型的费用有哪些。

"PITI"

这代表“本金”、“利息”、“税” 和“保险”,也就是利息,偿还本金、保险及物业税。这些都是-有少数例外 ,外国借款人每个月要考虑到的四个项目。

每月最低支付金额

利息及本金还款是不言自明的。美国贷款的大部分提供了一个(最大)30年合同期限。还贷期也在这个时间段,例如定期支付固定利率,贷款将在30年完全还清。实践表明,贷款将在几 年后还清(平均5-7年之间)。这种长期贷款的优势在于:每月的最低付款额是非常低的。相反由借款人根据汇率、良好的租金收入或其它原因来决定是否以及何时支付额外款项,-这就意味着最大的灵活性。年金贷款中,首先支付应计利息加上约百分之一的初始本金付款部分。每过一个月,利息部分减少而本金部分按照月利率增加。

"ARMs",可调利率按揭贷款

由于远远超过95%的欧洲借款人利用所谓的“ARM”(可调利率按揭贷款),这就有了可变利率在多大程度上影响月利率的问题。可调利率按揭贷款大多是在3年、5年甚至7年中使用一个初步的固定利率。这意味着在这段时间内(每月变化的利息与分配比率)年金保持相同金额。在最初的固定利率之后,不仅利息会调整(向上或向下调整取决于市场的发展和一个固定合同期限),同时利率也可以调整。

向上调整

如果支付利息是向上的方向调整,付款就会增加。不用说,借款人受合约固定的上限的保护

向下调整

如果利率是向下方向调整或如发生提前付款,付款就会减少。这是因为,很重要要注意的是,美国融资贷款允许部分或全部偿还而没有任何罚息。在最初固定利率后,利息和月利率可每12个月调整一次。这意味着对于恒定的利率,提早还款率会逐渐降低月利率。

固定利率

对于固定利率的按揭,付款额将始终保持相同 -直到还清最后一分钱。你也可以部分或全部偿还贷款,而无需支付罚息。但这里的利息和还款金额将发生变化,合同期限也相应缩短。

保险及物业税

几乎无任何例外,银行将向借款人在每月按比例的基础上收取连同利息和还款的保险和财产税。为此将开设一个托管账户,在贷款利率外,将全年保险供款的十二分之一,以及每年的物业税 费用的十二分之一扣除并存起来(借款人可以自由选择保险代理)。每年的到期日,贷款银行将从这个托管账户支付未来12个月内新的保单,以及每年度的物业税(在11月)。这些款项此后将无需由借款人另行支付。

按揭贷款

月利率每月有很大的差异。在工程竣工后,开始适用支付“本金,利息,税,保险”的“可调利率按揭贷款”,所以是利息+还款+保险+物业税。在施工阶段利率会波动。两个重要的优势:没有提前还款的处罚,并且没有按揭的承诺利息。施工合同中,各施工阶段付给建设公司的延时付款在每个建筑期保持不变。在施工阶段中,贷款银行只收取借款人已支付的(给承建商)金额部分的利息),不会超出这个。因此将不会按全部贷款金额收取利息,并没有已到期的本金还款。这意味着付款开始时非常低,在每个施工阶段慢慢地增加,直至工程完工,才会收完整的利息费。

建筑施工贷款

大部分时候,所谓的“气球贷款”在这里适用。这意味着较短的贷款期限,比如三年、五年或十年及20年或25年还贷期。这意味着贷款将通过定期和持续的年金还清,并将在36、60或120个月 后到期。

 

好知道:
在整个交易中的任何时候,你都不必本人亲自在美国,而是可以(一切事情都)通过电子邮件、快递、传真和电话来办理。

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